주택임대차보호법
주택임대차보호법의 목적은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 주택임대차보호법 보증금의 회수에서 주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시 요건에 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
임대차 3법은 주택임대차보호법 개정안으로 세입자의 계약갱신창구권, 전·월세상한제, 전·월세신고제도를 도입한 것이다.
■ 2023.4.18 일부개정
○ 개정이유
임대인은 임차주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시하거나 확정일자부여기관의 임대차 정보제공에 대한 동의와 미납세액 열람에 동의하도록 하고, 임대인에게 임차권등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있도록 함.
자료출처 : 법제처
《신설조항》
임대인의 정보 제시 의무
- 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 (다임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여 기관에 정보제공을 요청할 수 있다.) 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
- 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 미납국세와 체납액의 열람 및 미납지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
■ 주택임대차보호법 보증금 회수 특례
민사집행법 제41조 집행개시의 요건
- 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.
- 다른 의무의 집행이 불가능한 때에 그에 갈음하여 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 그 집행이 불가능하다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.
그러나 주택임대차보호법 보증금의 회수에서 주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시 요건에 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
■ 등기의 효력
임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 다음 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.
- 주민등록을 마친 날
- 임차주택을 점유한 날
- 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날
■ 경매에의 임차권의 소멸
임차권은 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
■ 임대차 기간
- 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
- 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
■ 계약의 갱신
- 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
※ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위의 사항을 적용하지 아니한다.
■ 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지
계약이 갱신된 경우 임대차 존속기간이 2년임에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다 임대인은 정당한 이유 없이 거절하지 못한다.
●임대인이 거절할 수 있는 주요사유
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
■ 차임 증감청구권
증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
■ 월차임 전환 시 산정률의 제한
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
- 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 연 1할로 정하는 비율
- 한국은행에서 공시한 기준금리에 2퍼센트를 더한 비율
■ 보증금 중 일정액의 보호
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
- 서울특별시: 5천500만 원
- 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만 원
3. 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만 원
4. 그 밖의 지역: 2천500만 원
★임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
★ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
★하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
■우선변재를 받을 임차인의 범위
- 서울특별시:1억 6천500만 원
- 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억 4천500만 원
- 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시:8천500만 원
- 그 밖의 지역:7천500만 원
자료출처 : 주택임대차보호법
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